Fondul de rulment reprezinta una dintre obligatiile financiare ale proprietarilor de apartamente, insa putini romani stiu exact pentru ce sunt folositi acesti bani si in ce conditii pot fi recuperati. Desi apare pe listele de plata ale asociatiilor de proprietari, fondul de rulment nu este o taxa suplimentara si nici o suma pe care administratorul o poate cheltui dupa bunul plac.
Potrivit Legii nr. 196/2018, asociatiile de proprietari sunt obligate sa stabileasca un fond de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente ale imobilului. Banii sunt colectati anticipat de la proprietari si permit asociatiei sa achite facturile si alte obligatii curente, chiar inainte ca toti locatarii sa plateasca intretinerea.
Exista insa reguli clare privind stabilirea sumelor, utilizarea acestora si restituirea banilor. Iata ce trebuie sa stie fiecare proprietar de apartament.
Ce este fondul de rulment si de ce trebuie platit
Fondul de rulment este o rezerva financiara constituita la nivelul asociatiei de proprietari, destinata achitarii cheltuielilor curente ale blocului.
Practic, aceasta suma permite asociatiei sa isi indeplineasca obligatiile financiare fara sa depinda in totalitate de momentul in care fiecare proprietar isi achita intretinerea.
De exemplu, furnizorii de apa, energie electrica sau energie termica emit facturi care trebuie platite la anumite termene. Daca o parte dintre proprietari intarzie cu plata intretinerii, asociatia poate utiliza disponibilitatile din fondul de rulment pentru a achita cheltuielile curente, urmand ca fondul sa fie reintregit.
Conform articolului 72 din Legea nr. 196/2018, constituirea fondului de rulment este o obligatie a asociatiei de proprietari, iar fiecare proprietar participa cu o cota stabilita potrivit hotararii adunarii generale.
Pentru ce pot fi folositi banii din fondul de rulment
Banii colectati prin fondul de rulment sunt destinati acoperirii platilor curente ale condominiului.
Printre cheltuielile care pot fi acoperite, in functie de serviciile si contractele asociatiei, se numara:
- Facturile pentru apa rece si apa calda furnizate prin contractele asociatiei;
- Cheltuielile pentru incalzirea centralizata, acolo unde este cazul;
- Energia electrica utilizata pentru iluminatul spatiilor comune;
- Cheltuielile curente pentru functionarea si intretinerea liftului;
- Serviciile de curatenie si alte servicii comune contractate de asociatie;
- Alte plati curente necesare functionarii condominiului.
Este important de precizat ca fondul de rulment nu trebuie confundat cu fondul de reparatii.
Fondul de reparatii este destinat lucrarilor de reparare si imbunatatire a proprietatii comune, in timp ce fondul de rulment asigura disponibilitatile necesare cheltuielilor curente.
Cum se calculeaza fondul de rulment la bloc
Legea stabileste o metoda de calcul pentru fondul de rulment. Acesta trebuie dimensionat astfel incat sa acopere cheltuielile curente ale condominiului pentru o luna calendaristica.
Potrivit articolului 72 din Legea nr. 196/2018, la stabilirea fondului se ia in considerare luna cu cele mai mari cheltuieli din anul precedent, iar suma se majoreaza cu rata inflatiei.
In cazul asociatiilor nou-infiintate, valoarea poate fi aproximata prin raportare la fondurile de rulment ale unor asociatii similare ca marime.
De exemplu, daca o asociatie a avut in luna cu cele mai mari cheltuieli facturi si alte obligatii curente in valoare totala de 30.000 de lei, aceasta suma constituie baza de calcul, urmand sa fie ajustata cu rata inflatiei.
Contributia fiecarui proprietar se stabileste in functie de cota care ii revine, potrivit hotararii adunarii generale si regulilor legale aplicabile.
Prin urmare, nu exista o suma fixa, valabila pentru toate blocurile din Romania. Fondul de rulment poate avea valori diferite de la o asociatie la alta.
Proprietarii sunt obligati sa plateasca fondul de rulment?
Da. Constituirea fondului de rulment este prevazuta expres de legislatia privind asociatiile de proprietari.
Fondul se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, conform hotararii adunarii generale.
Reintregirea fondului de rulment se realizeaza lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de intretinere.
Acest lucru nu inseamna insa ca proprietarii trebuie sa plateasca in fiecare luna, la nesfarsit, o noua contributie integrala. Sumele solicitate trebuie sa corespunda necesarului de constituire sau reintregire a fondului si sa fie justificate prin evidentele asociatiei.
Administratorul nu poate stabili dupa bunul plac o suma suplimentara, fara respectarea regulilor legale si a hotararilor asociatiei.
Ce se intampla daca un proprietar refuza sa plateasca
Neplata unei contributii legal stabilite la fondul de rulment poate genera restante fata de asociatia de proprietari.
In conditiile prevazute de lege, asociatia poate aplica penalitati pentru sumele restante si poate utiliza procedurile legale pentru recuperarea debitelor.
Legea nr. 196/2018 prevede reguli privind penalitatile, termenele de plata si recuperarea datoriilor catre asociatie.
Totusi, proprietarii au dreptul sa solicite explicatii si documente justificative atunci cand considera ca o suma a fost calculata gresit sau nu respecta hotararile legale ale asociatiei.
Se restituie fondul de rulment atunci cand vinzi apartamentul?
Una dintre cele mai importante prevederi legale se refera la restituirea fondului de rulment.
Conform articolului 72 alineatul (5) din Legea nr. 196/2018, fondul de rulment incasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, daca actele prin care se transmite proprietatea nu prevad altfel.
Cu alte cuvinte, atunci cand un proprietar isi vinde apartamentul, poate solicita restituirea sumei care figureaza in evidentele asociatiei ca fond de rulment aferent locuintei sale.
Exista insa si posibilitatea ca vanzatorul si cumparatorul sa stabileasca prin contract o alta modalitate de preluare sau regularizare a acestei sume.
De aceea, inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare, este recomandat ca proprietarul sa solicite asociatiei situatia exacta a fondului de rulment si a eventualelor datorii.
Cine plateste fondul de rulment: proprietarul sau chiriasul?
In raport cu asociatia de proprietari, obligatia de plata revine proprietarului apartamentului.
Daca locuinta este inchiriata, proprietarul si chiriasul pot stabili prin contract cine suporta anumite cheltuieli.
Totusi, o asemenea intelegere nu inlatura responsabilitatea proprietarului fata de asociatia de proprietari.
In practica, fondul de rulment este achitat de regula de proprietar, deoarece este legat de apartament si de obligatiile acestuia fata de asociatie.
Ce diferenta exista intre fondul de rulment si fondul de reparatii
Desi ambele sunt colectate prin intermediul asociatiei de proprietari, cele doua fonduri au destinatii diferite.
Fondul de rulment este destinat asigurarii banilor necesari pentru cheltuielile curente ale blocului, cum ar fi facturile si serviciile comune.
Fondul de reparatii este utilizat pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune, cum ar fi lucrarile la acoperis, instalatiile comune, casa scarii sau alte elemente ale imobilului.
Ambele fonduri trebuie gestionate potrivit prevederilor legale, iar administratorul are obligatia sa tina evidenta sumelor.
Ce drepturi au proprietarii daca nu stiu unde se duc banii
Proprietarii au dreptul sa fie informati cu privire la administrarea fondurilor asociatiei si la modul in care sunt utilizate contributiile colectate.
Ei pot solicita presedintelui sau administratorului asociatiei informatii despre:
- Valoarea totala a fondului de rulment;
- Contributia stabilita pentru fiecare apartament;
- Modul in care au fost calculate sumele;
- Platile efectuate din fond;
- Sumele care trebuie reintregite;
- Hotararile adunarii generale referitoare la fondul de rulment.
Administratorul are obligatia de a organiza evidenta financiar-contabila a asociatiei, iar pentru incasarea fondului de rulment trebuie eliberata chitanta nominala separata.
Daca proprietarul considera ca exista nereguli, poate solicita verificari in cadrul asociatiei si se poate adresa autoritatii administratiei publice locale competente, in conditiile legii.
Poate asociatia sa majoreze fondul de rulment?
Fondul de rulment poate necesita actualizare atunci cand cheltuielile curente ale blocului cresc.
De exemplu, majorarea tarifelor la utilitati sau cresterea costurilor serviciilor comune poate determina necesitatea recalcularii fondului.
Totusi, orice actualizare trebuie sa respecte metoda legala de calcul si procedura de aprobare aplicabila.
Proprietarii pot solicita justificarea majorarii si documentele pe baza carora a fost stabilita noua contributie.
Ce trebuie sa stie proprietarii de apartamente
Fondul de rulment nu reprezinta o taxa inventata de administrator si nici o contributie care poate fi utilizata fara justificare. Este un mecanism financiar prevazut de lege, care ajuta asociatiile de proprietari sa achite la timp cheltuielile curente.
In acelasi timp, proprietarii au dreptul sa cunoasca valoarea fondului, modul de calcul si destinatia sumelor platite.
Un aspect esential este ca banii din fondul de rulment pot fi restituiti la vanzarea apartamentului, daca actele de transmitere a proprietatii nu prevad o alta solutie.
Prin urmare, fiecare proprietar ar trebui sa verifice periodic situatia fondului de rulment si sa pastreze documentele care dovedesc platile efectuate.
Sursa: Legea nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor, in special articolele 71-73.
