Calculul impozitului pe chirii și exemple practice

Începând cu anul fiscal 2026, autoritățile au clarificat metodologia de calcul pentru veniturile obținute din închirierea locuințelor, punând accent pe determinarea corectă a bazei impozabile. Modificarea esențială constă în faptul că impozitul de 10% nu se mai aplică întregii sume încasate, ci venitului net anual, obținut după deducerea unei cheltuieli forfetare de 30%. Această cotă forfetară are rolul de a recunoaște simbolic cheltuielile de întreținere și uzură ale imobilului, fără a mai fi necesară justificarea lor cu documente.

Această metodă simplificată de calcul se aplică tuturor proprietarilor persoane fizice, indiferent de numărul contractelor active. Totodată, legislația în vigoare în 2026 pune un accent sporit pe conformarea voluntară, monitorizarea contractelor fiind mult mai riguroasă pentru a preveni evaziunea fiscală în domeniul imobiliar.

Definirea termenilor: Venit Brut vs. Venit Net

Pentru a aplica corect noua metodă de calcul, este vital ca proprietarii să înțeleagă diferența dintre sumele totale încasate și baza de impozitare finală.

• Venitul Brut: Reprezintă suma totală de bani pe care proprietarul o primește de la chiriaș pe parcursul unui an calendaristic. Dacă proprietarul încasează în nume propriu și sume destinate utilităților (în loc ca chiriașul să le plătească direct furnizorilor), acestea pot fi incluse în venitul brut.

• Venitul Net: Este suma care rămâne după ce din venitul brut se scade cheltuiala forfetară de 30%. Aceasta este cifra asupra căreia se va aplica cota de impozitare.

Formula oficială după care se ghidează inspectorii fiscali este:

Exemple concrete de calcul pentru anul 2026

Pentru a vizualiza impactul acestor reguli asupra bugetului personal, am pregătit două scenarii comune de închiriere. Observați cum deducerea forfetară reduce semnificativ suma datorată statului față de o impozitare directă a brutului.

În cazul proprietarilor care dețin mai multe imobile, calculele se fac prin cumularea tuturor veniturilor brute realizate. Dacă un contract este reziliat sau chiria este modificată pe parcursul anului, impozitul se va recalcula proporțional cu sumele efectiv încasate în perioada de derulare a contractelor.

Riscurile nedeclarării veniturilor imobiliare

Omisiunea declarării contractelor de închiriere sau raportarea unor sume mai mici decât cele reale atrage sancțiuni aspre în 2026. Autoritățile fiscale au acum capacitatea de a identifica veniturile nedeclarate prin verificări încrucișate și pot stabili din oficiu impozitul datorat. Pe lângă suma de bază, proprietarii nereguliști vor suporta costuri suplimentare substanțiale:

1. Impozitul retroactiv: Stabilit automat prin aplicarea cotei de 10% la venitul net calculat forfetar.

2. Dobânzi de întârziere: Acumulate din momentul în care plata ar fi trebuit efectuată și până la achitarea efectivă.

3. Penalități de nedeclarare: O cotă de 0,08% pe zi aplicată sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere de la termenul legal de declarare a contractului.

Recomandări pentru o conformare fiscală fără stres

Pentru a evita penalitățile și pentru a beneficia de deducerile legale, proprietarii sunt sfătuiți să urmeze câțiva pași esențiali. În primul rând, existența unui contract de închiriere în formă scrisă și înregistrarea acestuia la organul fiscal competent sunt obligatorii. Această transparență protejează atât proprietarul, cât și chiriașul în cazul unor litigii.

În al doilea rând, păstrarea unei evidențe clare a încasărilor (extrase de cont sau chitanțe) facilitează completarea declarațiilor anuale. Având în vedere dinamica legislației, verificarea periodică a ghidurilor oficiale publicate de ANAF sau consultarea unui expert fiscal înainte de termenele limită de depunere a declarațiilor reprezintă cea mai sigură metodă de a menține o situație financiară corectă în raport cu statul.

Sursă: Femina / Ministerul Finanțelor / Ghid Fiscal 2026

Data: 20/01/2026